Bất động sản có đang giảm sâu như nhiều ý kiến dư luận trong thời gian vừa qua? Trong đơn kiến nghị hỗ trợ lãi suất 2% cho người mua nhà dưới 2 tỉ đồng, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết có nhiều dự án giảm giá 40 – 50%, giá từ 4 tỉ đồng/căn nay chỉ còn 2 tỉ đồng, và đây là cơ hội cho nhiều người chưa có nhà.
Tuy nhiên, khảo sát thực tế cho thấy giá căn hộ nói riêng và bất động sản (BĐS) nói chung vẫn neo khá cao, chỉ rất ít dự án chịu giảm giá bán để thu hồi vốn.
Bất động sản đếm trên đầu ngón tay dự án giảm sâu
Khảo sát thực tế cho thấy, một số chủ đầu tư đưa ra chính sách chiết khấu khá lớn, chưa từng thấy từ trước tới nay. Ví dụ tất cả các dự án đang mở bán ở Bình Định, Bình Dương, Bà Rịa-Vũng Tàu, TP.HCM như: 9X Quy Nhơn, Richmond Quy Nhơn, Hà Nội Melody Residence, Five Season Homes VT Central Beach, Lavita Thuận An… đang được chiết khấu từ 15 – 16%. Ngoài mức chiết khấu trên, nếu khách hàng thanh toán vượt tiến độ theo chính sách từng dự án (nếu có) thì tiền lãi thanh toán vượt với lãi suất áp dụng là 24%/năm.
Cá biệt dự án căn hộ Quy Nhơn Melody ở Bình Định chủ đầu tư chiết khấu lên đến 51% giá trị hợp đồng và tặng toàn bộ đồ nội thất khi khách hàng đóng 95% giá trị hợp đồng. Hay tại dự án Moonlight Avenue ở TP.Thủ Đức (TP.HCM), ngoài mức chiết khấu chung 16%, nếu khách hàng thanh toán vượt 95% thì giảm thêm 3%, cộng với lãi vượt là 24%/năm/số tiền vượt/số ngày vượt.
Tương tự, dự án Aqua City, Novaworld Phan Thiết cũng đang được chủ đầu tư chiết khấu, giảm giá lên đến gần 45% nếu khách hàng đóng 95% giá trị hợp đồng. Tuy nhiên, chính sách bán hàng này đã vấp phải nhiều ý kiến trái chiều từ khách hàng, nhất là những khách hàng đã mua nhà trước đây nên chỉ một thời gian ngắn chương trình đã phải tạm dừng.
Trước đó, cuối tháng 11.2022, một dự án BĐS cao cấp ở khu chức năng số 3 Thủ Thiêm (TP.Thủ Đức, TP.HCM) của Công ty Vietnam GS Enterprise (thành viên của tập đoàn GS E&C Hàn Quốc) mở bán những căn hộ đầu tiên với mức từ 5.600 – 7.000 USD/m2. Mức giá này được xem là khá rẻ so với các căn hộ cùng khu vực đã mở bán trước đó với mức giá 8.000 – 10.000 USD/m², thậm chí có dự án ngay trong khu này cũng mới chào bán giá 14.000 USD/m².
Tuy nhiên, đây chỉ là số ít những dự án chấp nhận giảm giá sâu để bán được hàng. Còn đa số chủ đầu tư mới chỉ giảm từ 8 – 18% như Khu dân cư Quốc Linh – Diamond City (tỉnh Long An) của Thắng Lợi nếu thanh toán 95% sẽ được chiết khấu 18%, dự án Long Cang New của Tập đoàn Phúc Land nếu thanh toán 45% được giảm 10%, hay căn hộ The 9 Stellar của Sơn Kim Land (TP.Thủ Đức) nếu khách hàng thanh toán 95% sẽ được chiết khấu 16%… Ngoài ra, các chủ đầu tư cũng kéo dài tiến độ, chia nhỏ số tiền thanh toán cho khách hàng lên đến 5 năm để dễ thở cho khách chờ room mới năm 2023.
Bất động sản ở thị trường thứ cấp (mua đi bán lại giữa các nhà đầu tư – PV), trước áp lực về lãi vay, dòng tiền và thu nhập giảm sút, nhiều người đã phải tìm mọi cách ra hàng nhưng cũng không nhiều người bán chấp nhận giảm sâu. Nhưng ngay cả với trường hợp giảm sâu thì cũng rất khó ra hàng.
Người bán tiếc, người mua chờ
Theo ông Võ Hồng Thắng, Phó giám đốc Nghiên cứu và phát triển (Tập đoàn DKRA), khi khảo sát thị trường đất nền thứ cấp tại các huyện vùng ven TP.HCM thấy rằng đất trong dân bán giá đã giảm 15 – 25% so với đầu năm 2022, còn đất nền dự án cũng giảm từ 8 – 15%. Tại các dự án căn hộ, giá bán trên thị trường thứ cấp cũng đã giảm từ 10 – 15% so với đầu năm.
Trường hợp cá biệt do kẹt tiền phải bán giảm sâu đến 30% để thu hồi vốn. Dù mức giá đã giảm khá mạnh, nhưng thanh khoản ở thị trường thứ cấp giảm còn khoảng 30 – 35% so với đầu năm.
Bà Võ Thị Khánh Trang, Phó giám đốc bộ phận Nghiên cứu thị trường Công ty Savills TP.HCM, cho biết tại TP.HCM trong quý cuối năm 2022, thị trường đón nhận thêm 4.220 căn đến từ 18 dự án hiện hữu và 4 dự án mới. Khi so sánh giá bán sơ cấp và thứ cấp trên mỗi m2 sàn của các căn hộ cùng phân khúc tại các quận thì thấy rằng ở phân khúc nhà giá rẻ mức chênh lệch giữa giá mua ban đầu và giá bán hiện nay khá lớn. Như các căn hộ trung cấp có giá thứ cấp thấp hơn so với giá bán sơ cấp khoảng 35%. Ở phân khúc căn hộ bình dân, mức chênh lệch này lên tới 60%.
“Khảo sát của chúng tôi về thị trường thứ cấp ở các quận huyện ngoại thành cho thấy chênh lệch giữa giá sơ cấp và thứ cấp nhìn chung cao hơn ở các quận được quy hoạch tốt và đô thị hóa cao. Ở những căn hộ bình dân thì giá chênh lệch càng lớn”, bà Võ Thị Khánh Trang cho hay.
