VnREA cho rằng, kinh tế tăng trưởng tốt hơn trong năm 2021 sẽ giúp bất động sản hồi phục. Nhóm đầu tư ngắn hạn trên thị trường bất động sản sẽ quay trở lại…
Dịch bệnh Covid 19 tác động mạnh ảnh hưởng đến nền kinh tế Việt Nam, trong đó có thị trường bất động sản, suy giảm sự phát triển và suy yếu lực cầu thị trường. Tuy nhiên, thị trường vẫn giao dịch sôi động giữa các nhà đầu cơ, lướt sóng.
NĂM 2020: TỔNG CẦU YẾU, “NÓNG” CỤC BỘ DO ĐẦU CƠ
Theo số liệu từ Sở xây dựng Tp.HCM, năm 2020, lượng sản phẩm chào bán trên thị trường đạt 28.818 sản phẩm, trong đó chủ yếu là căn hộ. Lượng giao dịch đạt 13.834 sản phẩm, tỷ lệ hấp thụ đạt 48%. Nếu tính riêng lượng căn hộ chào bán trên thị trường Hà Nội cả năm 2020 chỉ đạt 16.350 sản phẩm, giảm mạnh so với năm 2019 và năm 2018; giao dịch đạt 4.350 sản phẩm, tỷ lệ hấp thụ tương đương 26,6%. Các sản phẩm chào bán mới chủ yếu tập trung tại phía Tây Hà Nội gồm Hà Đông… và phía Bắc sông Hồng.
Nền kinh tế và thu nhập suy giảm đã làm giảm lực cầu mua nhà ở và đầu tư kinh doanh bất động sản lâu dài. Tuy nhiên, do tác động của đại dịch Covid 19 khiến các ngành nghề kinh doanh khác bị ảnh hưởng, dòng vốn dịch chuyển đầu tư vào bất động sản, làm tăng lực cầu đầu tư trong ngắn hạn. Điều này làm thị trường bất động sản nóng lên tại một số khu vực nông thôn, vùng chuẩn bị lên quận.
Nhiều giao dịch diễn ra tại các dự án bất động sản được xác định là đầu tư ngắn hạn, chờ lên giá. Những giao dịch kiểu này hiện đang chào bán lại trên thị trường khá phổ biến nhưng khó thành công vì giao dịch lần đầu cao, khó được thị trường hấp thụ lại.
Phân khúc nhà đất vẫn là món ăn ưa thích của các nhà đầu tư Hà Nội. Việc đô thị hóa mạnh các vùng Sơn Tây, Hòa Lạc, Thạch Thất, Hoài Đức…đã đẩy giá đất trong làng xã khu vực này lên mức 25-30trđ/m², tăng so với năm 2019 khoảng 50%. Các vùng như Đông Anh, Gia Lâm, Long Biên cũng tăng khoảng 20-30% so với năm 2019. Mặc dù tăng giá nhưng hiện tượng giao dịch thực diễn ra không nhiều mua bán chủ yếu qua lại giữa các nhà đầu cơ với nhau.
Nguồn: Hiệp hội bất động sản Việt Nam.
Tương tự, tại Tp.HCM, lượng sản phẩm chào bán trên toàn thị trường Tp.HCM đạt 27.390 sản phẩm, trong đó, chủ yếu là 25.069 căn hộ. Tính riêng căn hộ mới chào bán trên thị trường đạt 21.312 sản phẩm, giao dịch 13.043 sản phẩm, tỷ lệ hấp thụ đạt 61,2%. Cả lượng cung mới chào bán và lượng giao dịch đều giảm mạnh so với năm 2018, 2019.
Cũng giống như Hà Nội, lực cầu của thị trường bất động sản tăng mạnh do sự chuyển dịch đầu tư từ các ngành kinh tế khác sang bất động sản. Hiện lực cầu tại Tp.HCM đang dồn phần lớn về khu vực thành lập Thành phố Thủ Đức như: Quận 9, Quận 2, Quận Thủ Đức và lan tỏa sang cả khu vực Miền Đông Nam bộ. Làn sóng cầu này hấp thụ rất nhanh những bất động sản có giá tốt ở các phân khúc đất nền, căn hộ trung cấp, căn hộ cao cấp có diện tích nhỏ. Những ở căn hộ cao cấp có giá trị cao trên 70tr/m2 thì hấp thụ yếu hơn.
Đánh giá sơ bộ về lực cầu ngoài ngành chuyển hướng vào thị trường bất động sản Tp.HCM, Hiệp hội bất động sản Việt Nam cho rằng, đang chiếm tỷ trọng khá lớn, ước đạt 30% -40% tổng cầu đầu tư thị trường bất động sản tại Tp.HCM. Tuy nhiên, cầu này là ngắn hạn chỉ tham gia với mục đích sinh lời nhanh rồi rút vốn. Đó chính là tính ảo của thị trường bất động sản.
“Trong khoảng thời gian rất ngắn, mặt bằng giá mới tại Tp.HCM đã được thiết lập. Các dự án thuộc phân khúc bình dân đã biến thành phân trung cấp, dự án thuộc phân khúc trung cấp biến thành cao cấp,… Đáng nói ở đây, sự thay đổi phân khúc là vì tăng giá chứ không phải vì tăng chất lượng của Dự án cho phù hợp. Điều này là bất thường khi không phản ánh đúng giá trị của bất động sản, rất dễ xảy ra bong bóng bất động sản. Một thị trường như vậy tiềm ẩn nhiều nguy cơ phát triển không bền vững, gây nên những bất ổn về kinh tế, tài chính,…”, VnREA nhấn mạnh.
SẼ CÓ LÀN SÓNG NHÀ ĐẦU CƠ MỚI
Đánh giá chung về thị trường bất động sản năm 2020, VnREA cho rằng, mặc dù kinh tế suy giảm ít nhiều làm suy yếu cầu mua nhà và đầu tư nhưng theo dõi trên thị trường, lực cầu vẫn đủ mạnh để có thể tạo ra những đợt sóng hoặc bùng nổ ở những điểm hấp dẫn, bất cứ lúc nào.
Kinh tế suy giảm, nhiều ngành kinh tế bị ảnh hưởng, hoạt động đầu tư thua lỗ nên nhiều nhà đầu tư đã rút vốn khỏi ngành kinh doanh truyền thông, để chuyển dòng vốn hướng vào thị trường bất động sản, làm tăng mạnh hơn khoảng 30% lực cầu đầu tư thị trường.
Dự báo về năm 2021, VnREA cho rằng, kinh tế tăng trưởng tốt hơn, đồng nghĩa một số ngành kinh tế khác sẽ hồi phục. Một phần nhóm đầu tư ngắn hạn vào thị trường bất động sản sẽ quay trở lại thị trường truyền thống của mình.
Giá căn hộ tại Hà Nội có thể giữ nguyên hoặc tăng nhẹ so với 2020. Tại Tp.HCM trong 6 tháng đầu năm 2021 vẫn có chiều hướng tăng. Chủ yếu là khu vực thành phố Thủ Đức.
Về cuối năm, có thể nguồn cung tăng mạnh, giới đầu tư F0 sẽ rút khỏi thị trường nhiều, các nhà đầu cơ xả hàng mạnh. Lúc này, giá có thể sẽ chững lại, thậm chí bị áp lực giảm giá nhưng trong năm 2021 sẽ chưa xuất hiện giảm giá. Tuy nhiên, những dự án mới ra giai đoạn cuối năm sẽ xây dựng giá bán phù hợp hơn.
Giá nhà đất tại các khu đô thị được đầu tư tốt, chất lượng tại Hà nội và Tp.HCM sẽ tiếp tục tăng giá trong năm 2021. Dự báo tăng khoảng 5 – 10% so với năm 2020.
Tại các tỉnh thành khác cơ bản đều có mức tăng giá bất động sản ở mức 5-7% so với 2020. Một số địa phương có thể tăng mạnh hơn, đạt trên 10% như: Đồng Nai, Bình Dương, TP. Phú Quốc, Vân Đồn (Quảng Ninh), Móng Cái (Quảng Ninh).
Năm 2021 khó có thể xảy ra nguy cơ bong bóng bất động sản vì kinh tế tăng trưởng ở mức tốt, lực cầu vẫn mạnh, giá có thể kiểm soát được. Một số địa phương đã phát triển nóng thị trường bất động sản, bị ngưng trệ thời gian qua như: Đà Nẵng, Quảng Nam, Khánh Hòa, Phú Quốc,… sẽ sôi động trở lại.
Đất đai gần các khu công nghiệp sẽ biến động tăng mạnh. Các địa phương cần có chính sách để quản lý và ổn định thị trường.
Qua đó cho thấy được thị trường bất động sản đang hồi phục và trở lại mạnh mẻ trong cuối năm 2020, đặc biệt là khu tây sài gòn đang được rất nhiều nhà đầu tư quan tâm đặc biệt.Theo dự báo, nguồn cung nhà ở tại TP.HCM trong năm 2021 vẫn sẽ tiếp tục hạn chế do không nhiều dự án mới mở bán. Theo đó, tại khu Tây hiện cũng chỉ có một số dự án mới “bung hàng” trước bối cảnh khan hiếm nguồn cung và được đánh giá có lợi thế lớn về sức mua lẫn giá bán. Đơn cử như dự án Westgate với quy mô 3,1 ha, cung ứng cho khu Tây TP.HCM gần 2.000 căn hộ 2-3 phòng ngủ. Dự án The Sol City Nam Sài Gòn với quy mô lên tới 103 ha của Thắng Lợi Group đã bán giai đoạn 1 thành công 100% cháy sản phẩm buổi mở bán vào ngày 10 tháng 01 năm 2021 giá chỉ tầm 19 – 24 tr/m2. Cách chợ Bình Chánh khoảng 5km hướng về Bến Lức thì Tập Đoàn Phúc Land cũng đang triển khai Dự án Khu Dân Cư Long Cang Riverpark liền kề cụm khu công nghiệp Thuận Đạo và cảng quốc tế Long An, giá của dự án Long Cang Riverpark chỉ từ 13-14tr/m2 đang được thu hút các nhà đầu tư quan tâm và xuống tiền.
Khu tây TP.HCM trong quý 4 cuối năm 2020 đang diễn ra nhộn nhịp. Long An là điểm sáng thu hút đầu tư bất động sản vào cuối năm, Trong 10 tháng đầu năm 2020, trước diễn biến phức tạp của tình hình dịch bệnh, Long An vẫn thu hút được hơn 67 dự án FDI với tổng vốn đăng kí 264,14 triệu USD, có 63 dự án tang vốn với tổng số vốn tăng 128,56 triệu USD. Với kết quả này, địa phương trở thành “địa chỉ đỏ” thu hút đầu tư khi nằm trong top 10 tỉnh thành thu hút vốn FDI lớn nhất cả nước và dẫn đầu thu hút nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) tại khu vực ĐBSCL.
Không chỉ xây dựng môi trường đầu tư hấp dẫn, chính quyền Long An còn chú trọng đầu tư hạ tầng, quy hoạch phát triển khu – cụm công nghiệp, tạo quỹ đất sạch nhằm thu hút doanh nghiệp trực tiếp sản xuất, kinh doanh.
Hiện nay, toàn tỉnh có 32 khu công nghiệp (KCN) và 62 cụm công nghiệp với tổng diện tích 15.000ha đã được quy hoạch đồng bộ, bố trí giáp ranh với TP.HCM, sẵn sàng đáp ứng yêu cầu về mặt bằng, hạ tầng. Sự phát triển các KCN tại Long An kéo theo nhu cầu đầu tư dòng vốn lớn vào địa phương này, đặc biệt nhu cầu nhà ở đô thị trung và cao cấp – phục vụ người lao động tại các KCN cũng gia tăng theo.
Và với lợi thế vị trí, yếu tố tự nhiên cùng quỹ đất sạch dồi dào, Long An đang trở thành điểm đến của nhiều “ông lớn” bất động sản. Đặc biệt bất động sản khu tây xu hướng phát triển các đại đô thị với hệ sinh thái thông minh, tận dụng cảnh quan và thụ hưởng tiện ích hiện đại đang được ưa chuộng như dự án The Sol City Nam Sài Gòn và dự án Long Cang Riverpark hiện tại đang được nhiều khách hàng quan tâm và đầu tư tại đây.
Ông Trần Quang Khánh, chuyên gia BĐS từng nhấn mạnh, sự khác biệt lớn so với khu Đông – Nam, nơi chuyên phát triển BĐS cao cấp phục vụ giới đầu tư và tầng lớp trung lưu trở lên là thị trường bất động sản khu Tây lại có đặc tính chậm nhưng chắc, bền vững hơn vì đa phần phục vụ nhu cầu ở thật.
Theo đại diện JLL Việt Nam, những nhà đầu tư có tiềm lực tài chính sẽ đầu tư theo cách phân tán rủi ro, bỏ tiền ở bất động sản khu Đông một ít và bất động sản khu Tây một ít. Ở thị trường còn tiềm năng, giá còn “mềm” chắc chắn nhà đầu tư sẽ kiếm lợi nhuận nhiều hơn, có thể gấp 2-5 lần khi dự án hình thành. Còn ở khu vực đã có quá nhiều nhà đầu tư, chắc chắn nguồn sinh lợi sẽ không bằng các thị trường có nhiều tiềm năng trong tương lai.
